Délai de vente à La Rochelle : 717 acheteurs de moins qu'en 2019

Le resserrement le plus fort de nos relevés

Les chiffres sont sans équivalent dans cette série. En 2024, 1 228 ventes de logements anciens ont été enregistrées à La Rochelle, contre 1 945 cinq ans plus tôt.

Ce sont 717 transactions disparues, soit 37 %. À titre de comparaison, Bayonne perd 33 %, Toulouse 27 % et Châteauroux 23 % sur la même période, quand Arles s'en tire avec 10 %. La Rochelle se situe donc au-delà de tout ce que nous avons mesuré dans cette série de communes.

Et pourtant les prix montent

Le prix moyen est passé de 245 412 € en 2019 à 313 853 € en 2024, soit 27,9 %, et le mètre carré de 3 805 € à 4 805 €.

Un marché qui perd plus d'un tiers de ses acheteurs tout en gagnant plus d'un quart en valeur décrit une situation précise : la demande solvable s'est concentrée. Ceux qui restent achètent plus cher, et ils choisissent.

La surface moyenne vendue est passée de 66 à 67 mètres carrés, quasiment inchangée. Ce ne sont donc pas des biens différents qui se vendent, mais les mêmes, à des acquéreurs moins nombreux et mieux dotés.

Ce que cela fait au délai

Aucun texte n'impose de délai de vente. Ce qui l'allonge, c'est le nombre d'acheteurs qui écartent un bien avant de le visiter, et la classe énergétique figure obligatoirement dans l'annonce.

À La Rochelle, chaque acquéreur écarté compte davantage qu'ailleurs, simplement parce qu'il y en a 717 de moins. Le même défaut de dossier produit donc un délai plus long ici qu'à Toulouse ou à Bourges.

Un parc pourtant très bien noté

Le contexte général est favorable. Sur 33 647 diagnostics publiés, 1 353 logements seulement sont classés F ou G, dont 425 en G, soit 4 % du parc.

La classe C domine avec 15 185 logements, soit 45,1 %, et 2 978 atteignent les classes A ou B. La répartition des classes est donc l'une des plus saines de cette série, ce qui a une conséquence inattendue.

La bonne santé du parc se retourne contre les retardataires

Quand 15 185 logements sont en C et 2 978 en A ou B, l'acheteur dispose d'une offre abondante et correctement classée. Un bien en E n'a donc aucune rareté à faire valoir.

Le rapport est parlant : pour 3 543 logements classés E, il existe plus de quatre fois plus d'alternatives en C. Le vendeur mal classé n'est pas rejeté, il est reporté, et le report dure d'autant plus longtemps que les acheteurs sont rares.

C'est un renversement utile à comprendre. Dans une commune où les passoires abondent, un bien moyen passe inaperçu ; à La Rochelle, où seuls 4 % des logements sont en F ou G, s'y trouver revient à sortir du lot dans le mauvais sens.

L'écart maison-appartement, le plus extrême de la série

Le risque est très inégalement réparti. Les 5 377 maisons diagnostiquées affichent 12,5 % de logements classés F ou G, contre 2,3 % pour les 27 100 appartements.

Un rapport de plus de cinq à un, que nous n'avons rencontré nulle part ailleurs dans cette série. À Castres, l'écart tombait à six dixièmes de point ; à La Rochelle, il dépasse dix points.

Et l'écart se confirme à l'autre bout

La même asymétrie se lit sur les bonnes notes, en sens inverse. 9,9 % des appartements rochelais atteignent les classes A ou B, contre 4,4 % des maisons.

Le collectif est donc meilleur des deux côtés de l'échelle. Or la maison représente 448 des 1 228 ventes de 2024, plus d'une transaction sur trois : le segment le plus exposé reste largement présent sur le marché rochelais, et il pèse plus lourd dans les ventes que dans le parc, où il ne compte que pour 16 %.

Ce que la mauvaise lettre coûte ici

L'étude des notaires parue en 2024 retient environ 25 % d'écart pour une maison classée G face à une maison comparable classée D, et environ 12 % pour un appartement.

Rapporté au prix moyen rochelais de 313 853 €, cela représente environ 78 500 € pour une maison et 37 700 € pour un appartement. Ce sont les montants les plus élevés de ce lot, simplement parce que le marché y est le plus cher.

La hausse a couvert la pénalité, pour ceux qui étaient déjà là

Une valorisation de 27,9 % en cinq ans dépasse les 25 % de décote appliqués à une maison classée G, et de loin les 12 % d'un appartement.

Un propriétaire entré sur le marché avant 2019 peut donc revendre sans perte apparente malgré une mauvaise étiquette. Celui qui achète aujourd'hui au prix de 2024 n'aura pas cette protection : il supportera la décote entière à la revente.

Vérifiez ce que le calcul a retenu

Avant d'accepter une note qui vous met en retrait d'un marché aussi bien classé, examinez son fondement. Le diagnostiqueur constate sans démonter : ni sondage, ni dépose de doublage, ni ouverture de cloison.

À défaut d'information sur une paroi, la règle lui impose 2,5 W/(m².K), la valeur d'un mur sans isolant. Sur un parc où 45,1 % des logements sont en C, une note injustement basse se remarque d'autant plus.

Où chercher la preuve

Le document utile nomme le matériau posé et indique son épaisseur en millimètres : facture, devis contresigné, notice de constructeur ou dossier d'aide publique.

Pour un appartement, et c'est le cas de 27 100 logements sur 33 647, il se trouve chez le syndic : carnet d'entretien et délibérations d'assemblée sur les façades. Pour une maison, il est chez vous, et avec 78 500 € en jeu, la recherche vaut le temps qu'elle prend.

L'ordre qui raccourcit le délai

Obtenez le DPE avant de publier l'annonce, justificatifs en main. Sur un marché où les acheteurs se sont raréfiés, la lettre doit trier en votre faveur dès la première ligne, et non surgir en cours de négociation.

Vérifiez le contenu du dossier sur les diagnostics de vente. Et si la note vous range parmi les 1 353 logements en F ou G, l'audit énergétique chiffre les travaux et remplace une réserve par un montant.